I en villa bestämmer du själv. I en bostadsrätt delar du hus med grannarna, och det märks i varje steg av en badrumsrenovering. Du äger nyttjanderätten till lägenheten, men du äger inte huset. Därför måste de flesta ingrepp som rör vatten, avlopp eller bärande delar godkännas av föreningens styrelse först, och den dokumentation du får med dig efter arbetet avgör vem som betalar den dag en vattenskada dyker upp. En badrumsrenovering i bostadsrätt handlar alltså lika mycket om papper och tillstånd som om kakel och klinker.
När krävs styrelsens tillstånd?
Grunden finns i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen. Utan styrelsens tillstånd får du inte utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar:
- ingrepp i en bärande konstruktion,
- installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
- installation eller ändring av anordning för ventilation,
- installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet,
- någon annan väsentlig förändring av lägenheten.
En vanlig badrumsrenovering träffar nästan alltid minst en av punkterna. Flyttar du golvbrunnen, drar om vattenledningar eller river en vägg som visar sig vara bärande, då krävs ett ja från styrelsen innan hantverkaren sätter i gång. Styrelsen får bara neka om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, men den har rätt att ställa krav på hur arbetet utförs och att se dokumentationen efteråt. Blir det ändå nej är det inte sista ordet: är du missnöjd med styrelsens beslut får du begära att hyresnämnden prövar frågan. Att byta kakel och sätta in ett nytt badkar utan att röra rör eller stomme brukar däremot inte kräva tillstånd. Är du osäker ska du fråga skriftligt, och du bör spara svaret. Mer om gränsdragningen mellan medlemmens rätt och styrelsens ansvar finns hos styrelsen.se.
Vem äger tätskiktet?
Ansvaret för att sköta lägenhetens inre regleras i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen, där det slås fast att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick. I praktiken innebär det att du ansvarar för golv, väggar, tak och inredning inne i lägenheten, medan föreningen ansvarar för stommen, bjälklaget och de gemensamma stammarna.
Den springande punkten i ett våtrum är var gränsen går, och svaret finns inte i någon branschregel utan i lagen och i föreningens stadgar. Lagens huvudregel är att medlemmen håller lägenheten i gott skick om inte stadgarna säger något annat, och tätskiktet, det osynliga membran under kakel och klinker som håller vattnet borta från bjälklaget, hamnar därför normalt hos medlemmen medan de gemensamma rören är föreningens. GVK, som auktoriserar våtrumsentreprenörer, ger uttryckligen inga praxisrekommendationer om hur en förening och en medlem ska fördela ansvaret mellan sig, utan framhåller att avtalen ska vara tydliga och kompletta. Gränsen går alltså att flytta. Många föreningar har skrivit in i sina stadgar att föreningen tar över ansvaret för tätskiktet, andra har lagt hela ansvaret på medlemmen. Innan du börjar bygga om badrum bör du därför läsa just din förenings stadgar, eftersom två grannar i olika föreningar kan ha helt olika ansvar för exakt samma skada.
Varför våtrumsintyget avgör vid en vattenskada
Ett badrum byggs enligt både lag och branschregler. Lagen sätter funktionskravet: sedan den 1 juli 2026 gäller Boverkets föreskrifter om skydd med hänsyn till hygien, hälsa och miljö (BFS 2024:8) fullt ut, och de kräver att ytor inomhus som kan förväntas utsättas för vatten har ett vattentätt skikt. Branschreglerna säger hur det ska göras. De två tongivande regelverken är BBV, Byggkeramikrådets branschregler för våtrum, som gäller kakel och klinker, och GVK för mattor och plastgolv. Till det kommer Säker Vattens branschregler för själva VVS-installationen. En behörig entreprenör som följer reglerna lämnar efter sig ett kvalitetsdokument, i dagligt tal ett våtrumsintyg, plus ett intyg om Säker Vatten-installation för rörarbetet.
Dessa papper är inget byråkratiskt självändamål. De är beviset på att arbetet är fackmässigt utfört, och de är det första försäkringsbolaget och föreningen frågar efter när fukten väl slår igenom. Saknas intyget kan bolaget dra ned ersättningen eller neka helt, och föreningen kan kräva att du återställer badrummet på egen bekostnad. Att bygga om badrum billigt med en obehörig hantverkare kan därför bli den dyraste lösningen av alla. Fastighetsmäklare kräver dessutom nästan alltid att intyget finns när bostaden ska säljas, och utan det får du räkna med prisavdrag.
Ett räkneexempel: skadan som kommer tre år senare
Ta ett konkret fall. En medlem bygger om badrummet för 120 000 kronor och anlitar en bekant som gör jobbet svart, utan behörighet och utan att lämna något kvalitetsdokument. Tre år senare upptäcker grannen under fuktfläckar i taket. Utredningen visar att vatten läckt genom ett bristfälligt tätskikt vid golvbrunnen och ned i bjälklaget.
Nu delas notan upp. Eftersom läckaget uppstått genom medlemmens eget tätskikt, och inte från en trycksatt ledning som föreningen svarar för, hamnar en stor del av ansvaret hos medlemmen. Lagen pekar dessutom rakt på just det här upplägget. Bostadsrättslagen lägger nämligen ansvaret för en vattenledningsskada på medlemmen även när den orsakats av vårdslöshet hos någon som utfört arbetet för medlemmens räkning. Att den som byggde var en bekant och inte en firma flyttar alltså inte ansvaret bort från medlemmen. Så här kan notan fördela sig:
| Post | Vem betalar | Ungefärlig kostnad |
|---|---|---|
| Uttorkning och återställning av bjälklag och stomme | Föreningens fastighetsförsäkring, men med möjlig regress mot medlemmen vid vårdslöshet | Föreningens självrisk |
| Nytt tätskikt och ytskikt i det egna badrummet | Medlemmen själv, ofta utan ersättning eftersom läckaget gått genom skikten | Cirka 120 000 kronor på nytt |
| Grannens skadade tak och ytskikt | Bostadsrättstillägget, om ett sådant finns | Självrisk plus åldersavdrag |
Poängen är åldersavdraget. Försäkringsbolagen värderar ned tätskikt och inredning med i storleksordningen fem till tio procent per år, efter en inledande period på två till tio år utan avdrag, enligt Konsumenternas försäkringsbyrå. Ett tätskikt som gått sönder efter bara tre år ger normalt ett måttligt avdrag, men det förutsätter att du kan visa att skiktet var fackmässigt utfört. Utan våtrumsintyg saknas det beviset, och då kan bolaget neka helt. Det finns visserligen ofta en skyddsregel som sätter ett tak för det samlade åldersavdraget, någonstans mellan 10 000 och 100 000 kronor beroende på bolag, men den hjälper inte den som redan fått hela sitt anspråk avvisat. Hade samma medlem anlitat en behörig firma och sparat intyget hade fastighetsförsäkringen och bostadsrättstillägget burit merparten, och slutnotan stannat vid självrisk och ett begränsat avdrag.
Så håller du ansvaret på rätt sida
Ansvarslinjen mellan förening och medlem går alltså rakt genom badrummet, och den flyttar sig efter tre saker: vad stadgarna säger, om styrelsens tillstånd fanns, och om arbetet kan styrkas med papper. En medlem som söker tillstånd i tid, anlitar behöriga hantverkare och lägger kvalitetsdokumentet i pärmen har gjort det som lagen och branschen kräver. Den som chansar sparar några tusenlappar i dag och riskerar ett sexsiffrigt belopp den dag fukten letar sig ned i bjälklaget.
Innan första kakelplattan lossas är det värt att gå igenom hela kedjan, från tillstånd och tätskikt till slutbesiktning och intyg. En genomgång av varje steg finns i badrum.nu:s kompletta guide till att renovera badrum. Badrummet är den plats i bostaden där ett slarvigt papper kostar mest, och det är också den plats där ordning på pappren skyddar dig bäst.
Senast faktagranskad: 18 augusti 2026