Om köket rivs vid stambytet beror på två saker: om köksstammen ingår i entreprenaden och om avloppet under diskbänken byts eller relinas. Föreningen betalar för stammarna och ska återställa lägenheten efter ingreppet. Föreningen har ett återställningsansvar även för köket, och nivån bestäms av föreningens beslut och avtalet med entreprenören, inte av vad ditt kök kostade. Har du renoverat köket nyligen är dokumentation av installationen ett underlag när du begär att få behålla det.
Ingår köket i stambytet? Tre varianter avgör om det rivs
Fråga först vilken av de här varianterna som gäller i just ditt hus. Svaret står i projektbeskrivningen eller går att få av styrelsen och byggledningen.
| Variant | Vad som rivs i köket | Vad som återställs |
|---|---|---|
| Köksstammen ingår inte | Ingenting | Inget behöver återställas |
| Köksavloppet relinas | I projektet i Umeå nedan: vatten kvar i köket, avloppet avstängt | Avloppet öppnas igen när arbetet i stammen är klart |
| Köksstammen byts | Det som står i vägen för rören, i vissa projekt hela köket | Befintlig inredning monteras tillbaka eller ersätts av ett standardkök, enligt beslut och avtal |
Köksstammen ingår inte. Ett stambyte berör oftast toalett, badrum och kök, men inte alltid. Står köket utanför entreprenaden rörs det inte.
Köksavloppet relinas. Vid relining får det gamla avloppsröret en ny insida i stället för att bytas. Vid ett reliningprojekt hos Bostaden i Umeå fanns vatten kvar i köken, men avloppet fick inte användas. Arbetet beräknades ta cirka tre dagar per stam, och de boende fick hinkar att ställa under diskbänken.
Köksstammen byts. Stambytet ger då nya vattenlås i köket. Behövs nya schakt kan hela köket rivas. I ett hyreshus i Stockholm fick hyresvärden tillstånd att byta ut ett kök som renoverats 2007. Hyresgästen kunde inte visa att stambytet gick att göra med köket kvar på ett ekonomiskt och tekniskt försvarbart sätt.
Vad föreningen måste återställa i köket efter stambytet
Hur långt föreningen återställer avgör vad du själv betalar.
Enligt bostadsrättslagen svarar du som bostadsrättshavare inte för reparationer av ledningar för avlopp och vatten som föreningen har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet. Lägenhetens skick i övrigt, där köksinredningen ingår, är ditt ansvar om inte stadgarna säger något annat.
Att föreningen ändå ska bygga upp det den river följer av rättspraxis. Svea hovrätt skrev 2019 att bostadsrättsföreningen anses ha en skyldighet att återställa lägenheten sedan arbetena utförts. Hur långt den skyldigheten sträcker sig har formulerats på två sätt i samma typ av ärenden:
- Brukbart skick. Hyresnämnden i Göteborg skrev 2018 om föreningens skyldighet att återställa badrummet i brukbart skick. Det är det minsta du kan räkna med enligt det beslutet.
- Skicket före ingreppet. I ett äldre ärende, där badrummets ytskikt skadades när föreningen lät utföra yttre underhåll, uttalade en hyresnämnd att föreningen, med hänsyn till bostadsrättshavarens önskemål, så långt möjligt ska återställa badrummet i det skick det hade före ingreppet. Hovrätten ansåg i det ärendet, till skillnad från nämnden, att badrumsåtgärderna var en förändring av lägenheterna som krävde den särskilda beslutsordning som beskrivs nedan.
Båda formuleringarna gäller badrum, inte kök. När badrum och kök rivs ut vid ett stambyte har föreningen ändå ett återställningsansvar för båda, och stämman kan välja att återställa till en gemensam standard med tillval som medlemmen själv bekostar. Nivån står i föreningens beslut och i avtalet med entreprenören. Där ska det framgå om skåp, bänkskiva och vitvaror monteras tillbaka eller om alla får samma standardkök.
Ett stambyte som bara är underhåll kan normalt beslutas av styrelsen. Vill föreningen gå längre än att återställa, till exempel ge alla samma nya kök, kan det vara en förändring av lägenheten. För ett sådant beslut krävs enligt bostadsrättslagen att du går med på det. Säger du nej blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande på stämman röstat ja och hyresnämnden godkänner det. Nämnden ska godkänna beslutet om förändringen är angelägen, syftet inte skäligen kan nås på något annat sätt och beslutet inte är oskäligt mot dig. Vill du ha ersättning för intrång eller annan skada efter ett sådant godkännande väcker du talan vid mark- och miljödomstolen.
Dokumentera ditt nyrenoverade kök innan stambytet planeras
I ett badrumsärende ville Brf Sörgården i Bohus, med sex hus, göra stambyte med ny badrumsstandard. Föreningen bestämde att vattenrören i vissa lägenheter med badrum som var högst 5 år gamla kunde bytas utan att badrummet revs, om medlemmen kunde visa ett våtrumsintyg på att badrummet var fackmannamässigt renoverat. En medlem vars badrum var 14 år gammalt och som saknade intyg fick inget undantag, och hovrätten avslog hans överklagande.
Undantaget var den föreningens egen ordning i ett badrumsärende och gäller inte kök. Dokumentation av köksinstallationen är ändå ett underlag när du begär att få behålla köket.
Säker Vattens branschrekommendation för kök gäller installationer enligt Boverkets föreskrifter BFS 2024:8 och 2024:9. Där ska det finnas ett vattentätt skikt i eller under diskbänksskåpet, om inte köksgolvet är vattentätt med uppvikta kanter mot väggen. Skiktet ska ha en sensor kopplad till ett larm. Diskmaskinen ska stå över ett uppsamlande tråg. Om rekommendationen tillämpas när befintlig inredning monteras tillbaka är en fråga till entreprenören. En tredjedel av vattenskadorna i bostäder sker i köket.
Har du renoverat köket nyligen, gör så här innan stambytet planeras färdigt:
- Ta fram kvitton och dokumentation från köksrenoveringen, och vvs-firmans intyg om firman lämnade ett.
- Fotografera köket och skåpen under diskbänken innan något monteras ned.
- Fråga skriftligt om ditt kök kan undantas eller monteras tillbaka, och vad som gäller om skåp eller bänkskiva skadas vid demonteringen.
- Fråga om ditt befintliga diskbänksskåp går att anpassa för tråg och larm, eller om entreprenören tänker byta det.
Tillval utöver föreningens standard betalar du själv. Det gäller också när du passar på att göra mer i badrummet, vilket beskrivs i guiden om stambyte och badrumsrenovering och vad föreningen betalar.
I hyresrätt kräver ett nytt kök ditt ja eller hyresnämndens tillstånd
Gäller arbetet bara stammarna och räknas det som underhåll behöver hyresvärden inte ditt godkännande. Ett nytt kök som höjer standarden och har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde får enligt jordabalken bara göras om du har godkänt det eller om hyresnämnden har gett tillstånd. Nämnden ska ge tillstånd om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av åtgärden och den inte är oskälig. Skäligheten bedöms mot de intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha, och omständigheter som bara gäller dig vägs in endast om det finns särskilda skäl. Ett nytt kök leder vanligtvis till en hyreshöjning. Hänger hyresvärdens önskemål att byta inredningen ihop med ett stambyte är utrymmet att vägra tillstånd begränsat, enligt Svea hovrätt i Stockholmsfallet ovan.
Medan köket inte går att använda har du rätt till nedsättning av hyran. Hyresgästföreningen Region Stockholm anger som exempel 40 procent när tillgång till kök saknas och 20 procent när du kan laga mat men saknar vatten och avlopp i köket. Finns inget avtal om nedsättning mellan Hyresgästföreningen och hyresvärden måste du begära den skriftligt i förväg.
Fem frågor att ställa innan arbetet börjar
- Ingår köksstammen i entreprenaden, eller bara badrummets?
- Byts köksavloppet eller relinas det?
- Vad står det i avtalet om återställning: monteras min inredning tillbaka, eller får alla ett standardkök?
- Vem ersätter skåp, bänkskiva eller vitvaror som skadas när de monteras ned?
- Hur länge är köket obrukbart, och vilka provisorier ordnas?
Provisorierna varierar mellan projekt. Ibland ordnas ett enkelt byggkök i ett gemensamt utrymme, vilket beskrivs närmare i guiden om att bo kvar under stambytet. Hur veckorna fördelas från beslut till slutbesiktning går att följa i en realistisk tidsplan för stambyte.
Senast faktagranskad: 15 oktober 2026